住宅地價影響因素探討

“影響地價區域因素評價基準”依地價調查估計規則第二十一條第四項規定訂定，該影響因素主要計有土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、發展趨勢及其他影響因素等。直轄市或縣（市）地政機關於估計區段地價，對於無買賣實例及收益實例之區段，應按影響地價區域因素主要項目，分別依住宅用地、商業用地、工業用地及農業用地區域因素評價基準表，修正估計目標地價區段之區段地價(內政部地政司地政法規)。

圖1是台灣民國94年的鄉鎮住宅地價分佈圖(某些鄉鎮資料的缺漏以鄰近鄉鎮的地價代表之)，高地價區可想而知的集中於都會區。本文試僅以評價基準表中的幾項代表因子來建立迴歸模式並探討影響住宅地價的因素，包括學校、便利商店、超級市場、購物中心、停車場與交通設施、政府機關，(限於資料為以設施佔鄉鎮的個數來紀錄，本文遂以之代替離設施距離)，圖2為上述設施的分佈點。回歸分析的結果如下表，所考量的因素皆有顯著的表現，adjusted R-squared值為74.5。若以一般的經驗判斷，越便捷的地區會有較高的地價表現，離學校距離越近，理應住宅地價也會偏高，然而本模型的測試結果為學校個數與住宅地價卻呈現負向關係，而其它設施的個數與地價為符合期望地產生正向關係，原因應該為單位的問題，若改以距離為分析單位可能會有不同的表現(曾琬瑜，d96544003)。